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“高低配”楼盘开发成风
来源:温州网—温州商报 发布时间:2017-04-19 14:35:12 字体:
日前,市区万科·鹿岛甲第、华鸿·艺墅一期相继开盘,碧桂园·珑悦、京都·市府路壹号、华鸿·万象公馆、万科中梁·新都会等楼盘也即将上市,新希望·白麓湾、华鸿时代·大悦府等楼盘也陆续亮相。

  日前,市区万科·鹿岛甲第、华鸿·艺墅一期相继开盘,碧桂园·珑悦、京都·市府路壹号、华鸿·万象公馆、万科中梁·新都会等楼盘也即将上市,新希望·白麓湾、华鸿时代·大悦府等楼盘也陆续亮相。不少市民发现,这些楼盘均以“高层+洋房”的“高低配”形式出现,难觅纯高层、大花园的新盘。

  “高低配”大量增加

  “高低配”在我市已有近20年历史,早期的伯爵山庄、大自然家园、同人花园等均曾出现这种形式,但在当时此类楼盘数量不多,而且作为“低区”的洋房、别墅占比不大。此后,国土资源部陆续出台相关文件,停止别墅类土地供应,随之新建别墅社区大量减少,成为稀缺资源,价格水涨船高。2010年前后,我市相继出现多宗高价地块,为提升项目溢价空间,置信·原墅、乾顺·国际豪庭、中梁·首府、中梁·香缇半岛、绿城·海棠湾等高端楼盘均推出少量洋房,形成“高低配”,作为当时少有的居住产品类型,颇受欢迎,被视为别墅的替代品。

  2012年以后,由于楼市下行,市区的楼盘逐渐面向刚需市场,“高低配”也随之减少,除位于七都岛的中梁·滨江首府本身容积率较低外,仅有大诚·金廷、中梁·国宾1号、万科中梁·金域中央等极少数为“高低配”,且洋房占比较低。当时开发量较大的瓯海中心区、湿地板块的新建楼盘几乎为纯高层住宅,就连容积率仅1.8的华鸿·温州大公馆也全部为“小高层”。

  2014年,位于七都岛的中梁·滨江九里以“高低配”形式出现,该盘占地近百亩,且容积率仅2.1,较适合打造低密度住区,其中“低区”部分的洋房融入巷弄、庭院、露台等元素,深受市民欢迎。此后我市楼市回暖,改善型需求入市,“高低配”在我市大量出现,形成一阵“洋房风”。而2014年出台的《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》中规定的“复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标”,也大大增加了洋房的操作空间,出现了不少建筑面积仅150㎡,使用面积可达200㎡的洋房。

  洋房成溢价工具

  近两年,“高低配”在市区呈愈演愈烈态势,自2015年下半年以来,市区共出现20多个“高低配”项目,占了新盘市场半壁江山。其中,新希望·白麓湾、华鸿·中央湖公馆、碧桂园·珑悦等项目仍以高层住宅为主,“低区”占比不大,而多数项目日渐倾向于“低区”大占比。与以往的洋房地块较大、容积率较低、周边环境较好不同,如今许多地块较小、容积率较高,甚至位于郊区、工业区、城中村的楼盘也选择“高低配”,且“低区”占比较高,令不少市民与业内人士感到意外。

  土地价格日趋上涨,而房价上涨幅度不大,开发商利润空间缩小,是开发商选择“高低配”的重要原因。其中,许多楼盘高层住宅仅以略高于成本价销售,以带动销售量,通过“低区”的洋房拉升溢价空间,大多以“联排”、“叠墅”、“多层”形式出现。与以往的洋房不同的是,这些新盘的洋房往往带有电梯,房屋旁边的公共空间作为庭院供底层住户独立使用,部分地下室也被纳入底层住户家中,而楼上住户往往通过露台、楼顶增加附加值。

  与纯高层小区相比,“高低配”尤其是“低区”占比较大的楼盘,往往房屋占地面积较大,绿地等公共空间有所减少,再加上庭院设置,使得居民在小区内的公共空间更加狭小,此前楼盘出现的大型“中央花园”等景观日渐减少,反而成为当前的稀缺产品。而从城市景观角度来看,“高低配”又为城市保留了一定的视觉空间,增加了建筑的层次感。此外,也有楼盘南面为主干道,通过洋房隔开高层住宅,以避免噪声污染对多数住宅的溢价造成影响。

  对于这种现象,乐清市中心区B-c1-1a地块在挂牌时要求建筑高度不高于80米同时,住宅建筑高度不低于30米。该要求在引导产品种类的同时,也有效防止地块高溢价成交的发生。

  不同项目差异大

  “高低配”日渐增加,市民是否认可这种方式呢?记者从市住建委房管局商品房网上销售系统发现,各大“高低配”楼盘的销售情况不一。开盘较早,且位于鹿城核心城区的万科·学院路七号、宏地·温州悦府、华鸿·万墅等楼盘的“低区”销售情况好于高层住宅,甚至已经售罄,其中这些洋房的售价普遍在35000元/㎡以上甚至40000元/㎡。然而,位于七都岛、湿地板块、瑶溪板块等楼市新兴板块的部分“高低配”项目,洋房的去化程度却不如高层住宅,甚至具有一定的差距。七都岛一“高低配”楼盘的销售人员向记者表示,七都岛的地块容积率较低,因此选择“高低配”,但由于洋房总价较高,市民选择余地较大,且购买洋房的一般为高端客户,对各方面要求较高。

  对于当前市场上的洋房,市民也存在不同看法。购买中梁·滨江九里洋房的叶先生表示,洋房比起如今居住的房子,空间显然更大,住起来更舒服。而购买该项目高层住宅的王先生表示,由于周边以洋房、别墅为主,住在高层具有较好的视野,反而是“低区”衬托了高层住宅。市民刘先生原计划购置位于上陡门一“高低配”楼盘的洋房,他的朋友称该洋房“融入了周边老住宅”,最终作罢。市民陈女士一直想购买一套别墅,她认为洋房依旧与别墅存在很大的差别而只能在二手房市场高价购得一套位于七都岛的别墅。

  一业内人士直言,当前市场上的洋房存在很大的差别,其中部分优质洋房在设计方面较为领先,具有较大的“面宽”,较宽的楼间距,能充分保证室内空间、采光等,而许多项目却成为“农民联建房”的升级版,只能算“伪洋房”,市民在购房时应加以辨别。

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