限购放松、首套房认定出新标准，近期楼市“新政”双管齐下，购房者进入了新一轮的心理波动期。利好政策频出，首次置业者着急入市；还清首套房贷再买算首套，换房一族心动不已；“新政”保障合理需求，“逼迫”投资客远离住宅市场。因为不同的需求不同的心态，使得市场出现了些许微妙变化，也出现了一些带有新标签的人群。
买还是不买？怎么买？
买，还是不买？对于各类型购房者来说，无疑是当前最为纠结的问题。从以下几个颇具代表性的置业个案不难看出，在新政出台逾三周后，楼市购房者一方的心态也在发生着转变。
1首次购房者不买不安心
小朱老家在苍南，目前在市区某国有单位上班，前几天，他刚在城南定下了一套90多平方米的新房(详细信息) 。他表示，现在很多在售楼盘中，90平方米刚需房的折扣力度是最大的，而现在楼市利好政策不断，他生怕接下来折扣会缩水，自己是刚需买房，现在是个不错的机会。
同样是首次购房的市民陈健，他刚准备出手购房，就遭遇了“新政”出台。“原计划国庆和家人去买房的，没想到‘新政’突然出台。”陈健说，此次新政力度很大，但基本上不影响自己的置业计划，现在唯一纠结的是，说好的7折房贷优惠可望而不可即，如果利率折扣到位，自己可以随时出手买房。陈健告诉记者，能拿下房贷7折优惠的话，今后的还贷压力能减轻不少。
陈健表示，此次“新政”出台后，不少像他这样的刚需族会选择出手，但唯一的问题是房企目前的优惠是到位了，但银行的房贷7折优惠实际上很难获得，这让他身边的一部分人开始转而观望。
自10月初“新政”出台以来，短短三周时间，楼市已经历从亢奋到理性的跌宕。据相关市调机构的统计，上周(10月13日—10月19日)温州全市房产网签共计750套，与前一周全市成交966套相比略有下降，环比下跌22%，其中市区楼市成交跌幅较大。有业内人士表示，除新盘断档等客观因素外，银行对房贷利率的优惠幅度并未达到购房者期望的程度，也让不少意向购房者暂时选择观望。
2二次购房者关注节省利息
七都某楼盘展厅里，在市区下吕浦已有一套房的余小姐正在看房。“以前买的那套房子已经有10多年了，不仅在户型上不太实用，而且没有电梯，不方便家里的老人上下楼。”余小姐表示，“新政”出来后，大家都觉得最受惠的就是她这类改善性的二次购房者，就她看来，现在也确实是个不错的入手时机。
“但目前购房面临的首要问题是贷款，我有两个选择，一个是采取公积金贷款，另外就是选择还清原房贷买二套房算首套，首套房这里也有个利率折扣。”余小姐表示，自己目前还没出手买房主要是纠结于哪个贷款方式更好，哪种贷款方式更省钱，算是属于幸福的烦恼。
众所周知，由于此次银行房贷新政中规定，贷款还清是再次申请的先决条件，此前，有分析人士认为，政策可能会引发提前还贷潮，即有房贷的家庭为了再次贷款购房，先将贷款还清。但据了解，近期未因政策变动而出现提前还贷潮，在银行信贷优惠细则依然模糊不清的情况下，多数意向二套购房者选择暂时等待。
是否要还旧房贷买新房？这恐怕是近期很多二套购房者纠结的问题，而商业贷款和公积金贷款哪个更省钱也让很多人头疼。有业内人士表示，按照目前公积金政策，满足一定条件后购买二套房公积金贷款只能贷款4成左右，而且5年以上贷款利率上浮后约为5%，商业贷款目前可以执行还完旧房贷算首套，首付仅需要3成，利率执行基准或9.5折优惠，约为6%。
3投资购房者对“抄底”没信心
“这次新政没有提及三套房及以上的投资置业者，而且往年新政后房价大幅波动的情况也没有出现。”作为一名房产投资者，杨阳称自己想再买套房的计划暂时搁置。
杨阳告诉记者，他自己在市区杨府山和人民路已经有两套房，原本计划在今年趁房价低“抄个底”，已经看上了七都某项目的一套130多平方米的房子，准备买一套用于自住兼投资，但这次“新政”出台后，完全没有提及三套房的情况，他个人判断利好政策恐无法和2008年相比，而房价也难以产生较大波动。
同为小投资客的市民叶敏也表示，相比首次和二次置业者，这次“新政”让投资购房者再度边缘化，而且截至目前“新政”出台已经三周，市场反应并没有想象中这么热烈，对于敏感的投资购房者来说，更没有入市的必要。
有业内人士表示，目前在温州楼市投资购房者边缘化已是不争的事实，虽然投资购房者眼下还可以借道拍卖房等途径避开多套房限购制约，但几乎全款买房的成本实在太高，多数人也认可商业地产将是今后最主要的地产投资领域之一。
怎么卖怎么买？
卖房买房都是技术活
在楼市放宽限购限贷政策的影响下，换房门槛进一步降低，部分资金并不宽裕的刚改型市民，通过“卖一买一”的方式，陆续入场交易。“卖一买一”情况的增加，也促成二次交易的频繁发生，给逐渐回暖的楼市添了一把火。
业内人士表示，“卖一买一”是种值得考虑的改善住房的方式，但需合理定价，并安排好买卖周期，避免给正常生活带来不必要的影响。
1刚改抬头楼市变活跃
“由于限购限贷放宽的影响，近期二手房市场交易的活跃度很高，虽然还没具体统计数据，但通过与业内同行交流的情况看，10月有望成为今年以来成交最旺的月份。”21世纪不动产温州区域分部市场部经理陈伟说。
种种迹象表明，二手房市场正进入回暖通道，买卖双方都很活跃，市场关注度也很高。近段时间以来，无论是看房人数或成交量都有大幅度的上升，随着金融方面的措施支持，二手楼市还将延续热度。
陈伟称，通过最近这段时间的客户情况分析，发现刚改客户占了相当高的比例，他们有实际换房需求，而之前苦于换房首付资金不足，或是受到限购政策限制，未能入市。但也不能盲目乐观，目前市场供求关系尚未转变，较高库存摆在眼前，实际成交价依旧稳定，并未上涨，所以急售的二手房东提价或缩小议价空间都不是很明智的方式。
“二手房好卖了，套取现金置换一手房的人也会多起来，一手房市场或将因此受益。”陈伟认为，一二手市场是循环联动、相互作用的，一些无法从一手房市场找到中意房源的客户，也会转向二手房市场。
2 “卖一买一”市场主力之一
市民王先生在市区有一套80多平方米的房子，随着孩子慢慢长大，房子不够用了，于是他便想换一套大房子。按照之前的限购限贷政策，换二套房首付需要六成，但他家的经济条件一般，无法承受。
“而此次新政策出台后，只要还清之前的银行贷款，再次购买新房时，又可享受到首套房的待遇。”于是，王先生最近果断选择了换房。
在国庆长假期间，王先生将房子通过房产中介挂牌出售，目前已经有意向客户和他在进行最后的条款谈判。王先生表示，物色新房子也已经展开，本想同步进行，但实际操作过来后发现很难，毕竟买房对他来说不是小事，还是保险至上，所以他准备先短期内租房子暂住一下，再慢慢寻找合适的房子。
据不完全统计，随着此次房贷政策的放宽，像王先生这样的刚改客户陆续增多，他们大多是通过“卖一买一”的方式换房。这类换房族一般手头资金都不太充裕，但也有部分人是为了将手头房子通过换房的形式提高性价比。
延伸
这三类人易获房贷
央行喊话“银行要满足首套房需求”后不久，各家银行针对首套房贷推出加快审批、利率折扣等优惠。但在实际业务中，这些优惠都有各种小条件。相对而言，资质和个人信用好的人群，更容易申请到足额贷款和优惠。据了解，目前无论是一手房还是二手房，有三类人群比较容易获得贷款。
第一类是拥有稳定收入的人群。“因为企业或个人的信用通常都是银行发放贷款的凭证，而这类具有稳定收入的人群，在信用上比较有保障，因此也更加受到银行的重视，通常都能较快地获得银行的批贷。”有银行业内人士这样表示。
第二类人群就是购买银行理财产品、贵金属产品的人。有分析师说，在银行资金短缺的背景下，不少银行年中的首要任务都是拉到存款，完成存贷比的考核，推出了各类理财和贵金属产品以吸引消费者的目光，因此对于购买本行理财或贵金属产品的人，也会在贷款上给予一定的优惠，缩短获得批贷的时间，借款人通常在贷款的利率上也能同时获得一定的折扣。
第三类是办理银行内部大额信用卡的人群。每年各家银行都会通过各种形式促销自家的信用卡，因此借款人可以通过办理信用卡的方式获取银行的优待。如果市民在银行办理了比较大额的信用卡，一般都能成为该银行的黄金会员，在本行办理贷款就比较方便，银行通常都会为其大开绿灯。八方
点评
合理定价注意周期
买卖房子对市民来说是件大事，对于目前市场上较热的“卖一买一”情况，业内人士表示，要给准备卖出的房子合理定价，才能尽快出售，同时要安排好买卖之间的操作周期，别给自己生活添乱。
业内人士建议：首先“卖一买一”的换房族宜先打听与自家房子品质相当的房屋买卖行情，主要看市场实际成交价格。倘若发现同类型物业在板块内较为稀缺抢手，价格可以稍微报高一些；如果发现市场上与自家物业品质相当的房源充足，那报价就得接地气一些了。根据经验看，报价一般不要过高，以免吓退意向购房者，但也不宜太低，需留一定的空间给买家还价。
同时，换房有三种方式：买卖同步、先买后卖以及先卖后买。买卖同步看上去最为完美，一切问题似乎都因此迎刃而解了，但在现实中真正能够做到买卖同步几乎是不可能的，所以对换房者来说，后两种才是最为普遍的选择。
业内人士也对三种不同的换房方式提出一些自己的看法：
首先是“买卖同步”，这种做法比较冒险，容易受一些不确定因素影响。此类客户要根据两套房屋交易周期，准确预估交易时间，避免因出售的房屋房款不能及时到位，或者资金不够支付新购房屋，而产生违约责任。同时，也要注意腾空房子时间等问题。
其次是“先买后卖”，由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，购房款的来源是个难题，所以需要通过各种渠道筹措资金。
最后是“先卖后买”，这种做法相对保险些，卖房后有了一定的资金，可以支付新买的房屋费用。但是对于那些只有一套住房的市民来说，在出售旧房之后购买新房之前，难免会出现暂时无房居住的情况。为避免此种情况，购房者可以与购买其房屋的交易方进行协商，将腾房时间延长一些，或者腾房之前租赁一套房屋居住，用以度过无房居住的阶段。
