现实的无奈
今年上半年温州市场较为特殊，郊县与市区市场可谓冰火两重天，一热一冷。
今年上半年以来，市区上市了10多个项目的新房源，但普遍只有三四成(甚至更低)的销售率，较去年市区新盘普遍有7成以上的销售率截然不同。而今年上半年的郊县市场却是红火半边天，瑞安的翡翠花园、玉海首府、天瑞臻品雅苑，永嘉的大自然滨江花园，泰顺的华鸿中心广场，平阳银泰城泰悦府等楼盘，当日开盘率均达到80%以上，县域市场的火热与市区相对冷清的市场形成了鲜明对比。
从单盘销售套数来看，今年上半年销售套数前三甲，全部被郊县楼盘占有，泰顺华鸿中心广场1200多套，瑞安玉海首府739套和永嘉大自然滨江花园的588套，足以证明郊县楼盘的红火一面；在销售量前六甲中，市区楼市只有大诚金廷以374套的量勉强占据第四的位置，第五和第六位分别是平阳银泰城泰悦府和瑞安臻品雅苑。
为何郊县市场与市区市场会有如此大的反差呢？
温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚认为，郊县市场表现突出，是延续了去年市区市场的行情，是区域板块的轮动，其去化走量的特征是一样的，还是“以价走量”为主，如瑞安玉海首府20000多元/㎡，永嘉的滨江花园为15000元/㎡，泰顺的华鸿中心广场为7000元/㎡，均大大低于区域价格水平，形成了强劲的销售势能。
“产品定位和户型面积的突破，使得购买性价比更为突出。县城市场的这波启动，并不是经济环境和政策环境有什么变化，仍然是以价换量的结果，是去年市区楼市的写照。”叶维坚说。
今年5月份，全市供应了62万平方米的新房，已相当于或超出了市区2005年﹑2007年和2008年全年的供应量。与此同时一个月能成交逾47万平方米，也证明了温州市场依然存在强大的购买力和巨大潜力。
市场以放量为王，放多少量市场能消化多少量，说明这个市场不缺购房者。但为何市区楼市却脱离整体，独自显露冰山一角呢？
其实，今年上半年市区楼市表现出特殊性，关键还是受外围市场、房闹和二手房拍卖市场等因素的影响，特别是杭州等外地城市楼市的低价倾销，影响了成交氛围，让很多购房者改变了对楼市预期。
而今年上半年屡见不鲜的房闹现象和屡拍屡低的司法拍卖房，也彻底改变了购房者对市场的信心和成交氛围。当前，市区楼市下半场已开场，向左走还是向右走？重树购房者购房信心尤为关键，特别是稳定地价、注入利好、搞活信贷等方面将是重中之重。而当前，已聚集相当人气的温州大公馆和中梁滨江九里两个项目，对购房者会有多少吸引力，在下半年很可能将起到分水岭的作用。
章国
业界预判
楼市或会触底反弹
叶维坚(温州市房地产估价师与经纪人协会会长)：温州市场经过了近三年回调，一波又一波的以价换量，每个区域板块几乎被轮动扫荡，波及之处价格纷纷走低，在这场斩价风暴中已充分地修正了市场非正常因素，如由供不应求到供大于求状态；由大户型到中小户型结构转型；由投资到刚需和改善转换，市场已越来越走向健康状态。有人问市场见底了没有？从现象看：现在还是恐惧期，也是非理性的见底了还要再砸个坑的预期思维在作怪，但我可以肯定地说：双向调控在起作用，温州政策已见底反弹。巴菲特说：别人恐惧我贪婪，也许用在这个时候的楼市恰如其分。
打折促销将常见
陈德赚(温州好望角房产机构副总经理)：自温州实施大发展、大建设宏伟蓝图以来，土地市场持续保持较高出让态势。加上过去几年，大量原本在需求方的资金通过各途径流入供给方，许多企业自有资金缺乏却大胆投地，最终导致了整个温州楼市出现“产能过剩”局面：库存量呈螺旋上升趋势，供求矛盾突出。如此一来，楼市便走入了观望-降价-越观望-越降价的怪圈，老百姓买房信心日益下降。未来很长一段时间内，如果没有市场预期的彻底改变，及宏观经济和楼市政策的调整，想实现存量的快速去化会有难度。纵使温州楼市蕴藏巨大购买力，但激发购房者的信心却并非朝夕之事。
2014年为有效控制供应量持续放大，政府部门已有效控制住宅土地出让，从量化看，宗数、面积、金额均以成半递减。我们相信未来的楼市政策有望趋向适度宽松。未来一段时间内，开发商还会加大促销力度来吸引更多购买力，使市场活跃程度持续上升。因为对于需要资金用于持续开发的房企来说，加快销售速度，快速回笼资金已经成为务实之选，接下来，打折促销现象会更为常见，市场活跃可能迎来下一波的希望。
市区十余个新盘将上市
可供住宅4000多套，供应面积约50万m2
来自市场的信息显示，今年下半年，市区还将有十多个新盘要开盘，预计有4000多套住宅上市，供应面积达50万平方米左右，与上半年基本持平。据市住建委房管局商品房网上销售系统数据显示，今年上半年市区共有13个新盘4220套住宅上市，供应面积达460273.07平方米。其中瓯海2417套，龙湾1139套，鹿城664套。
市区下半年将要上市的项目基本属于首次开盘的项目，包括中梁·滨江九里、温州大公馆、万科金域传奇、德信海派公馆、大发凯旋门、莱钢龙湾项目、三垟板块世贸项目、中梁南湖新项目、黄屿板块宏地壹品国际等项目。在这些即将上市的项目中，很多项目已经进入开盘前的推广阶段，项目各具特色。如万科金域传奇项目系万科地产自龙湾花园和金域中央之后的又一大作。该项目户型面积在88-165平方米之间，将于近期开盘；中梁·滨江九里项目作为中梁开发的罕有的鹿城中央墅区低容积率住宅项目，约70%院落洋房产品，将为温州创造超越以往的居住体验。该项目作为我市首个以院落为主题的洋房住区，户型包括110-240平方米院落洋房和88-130平方米的江景公馆。在对传统院落文脉的传承中吸收了西方庭院的先进思想，创造出中西合璧的超越性产品，以合院、庭院等丰富形态空间，阐释了不同功能的院落景观与人文情结的关系；温州大公馆项目是2013年市区的地王项目，其稀缺的120㎡-240㎡特供大宅，已经引起诸多市民的关注。
自瓯越大桥通车之后，与市区只有一桥之隔的三江立体城项目更是引起市民极大关注，该项目也将于下半年开盘，地上建筑总面积180万平方米，住宅面积约100万平方米，是一个“微城市”。它是集商业办公、星级酒店、文化产业(包含华谊兄弟影视主题商业街、诚品书屋、美国IMAX主题影院)、电子商务、高端住宅、医疗产业、现代教育、立体农业、企业总部、商业百货、现代购物中心等于一体的低碳生态之城。瓯海中心区的大发凯旋门项目也将于下半年推出80-143平方米户型房源，项目精工打造现代法式住区，品质高贵风情优雅。
另外，德信海派公馆、莱钢龙湾项目、三垟板块世贸项目、中梁南湖新项目、黄屿板块宏地壹品国际等新项目，均将于下半年上市。泰和机构林育表示，当前的温州楼市，正朝着合理健康的房地产市场发展。未来市场供应的项目仍将呈现“全面开花”的特点。就目前来看，下半年将要上市的新盘均有自身的特色和卖点，未来购房者的选择空间进一步加大，市场已然步入真正意义上的买方市场。商报记者朱建波
以价换量依然是主流
业内人士预计下半年成交量将会“企稳”
上半年平淡收场，购房者观望成常态，低迷的市场成了楼市的“一道坎”。进入7月，楼市也进入下半场，面对市场浓厚的观望情绪，开发商促销招式也将越来越多样化，而以价换量依然下半年楼市的主流促销方式。
从年初开始，很多开发商便打出“低首付”的噱头吸引购房者。尽管，垫付首付的行为，会给自己带来一定的风险，但是对当前的市场来说，开发商宁可承担风险，也不愿错过一个购房者。即便如此，很多购房者仍不领情，继续处于观望状态。据朗兆房产机构市场研究中心统计数据显示，仅6月份，我市商品房(住宅商业及办公)总成交面积33.02万平方米；环比上月下降30%。商品房总成交套数2715套，环比上月下降28.5%。住宅销售面积24.57万平方米，环比上月下降45%。住宅成交套数2003套，环比上月下降44%。
数据显示，近2个月市区楼市成交更是落寞。继5月市区住宅成交量减少二三成后，6月市区住宅呈现“零供应量，零开盘”局面，新增供应量急剧下滑，市区住宅成交并不乐观，住宅成交面积4.24万平方米，成交量上月减少21%。
业内人士表示，楼市持续低迷的现象，主要是购房者心理出现变化，在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现根本性转向，购房者观望情绪浓郁。但对于下半年的楼市销量而言，各开发商依然持有信心。不少开发商也表示，由于整体市场的平淡以及购房者观望情况的增多，他们在楼盘定价时会更加理性。
据了解，随着下半年新盘的不断出现，市民可选择的楼市产品也增多，而央行支持刚需购房的政策也促使更多的人加入买房行列。在目前的市场上，确实存在观望市场的买房群体，在可选择产品越来越多的市场上，这部分人群也会根据自己的需求逐渐出手。而对于项目本身而言，预计未来几个月或将会有更多的项目进入价格调整，下半年促销优惠仍是各大开发商推盘的重要策略。
对此，温州泰和房产机构总裁林育也表示，市场的需求显然是存在，而市场的供应也是丰富的，目前市场缺乏信心和政策支持是面临的主要困局。预计下半年楼市成交量将会“企稳”。他认为这波“企稳”最有可能出现在传统的“金九银十”，并一直延续到年底。
