统计数据显示，近期上海房地产市场供应量明显增加，但成交相对疲软，降价压力正在加大。上海多家市场机构建议，房企应淡化“政策期待”“抓紧出货”。
市场整体表现供大于求
最新统计数据显示，上周(3月17日-3月23日)上海商品房供应量充足，新增供应量为36.74万平方米，环比增加17.04%；其中商品住宅新增供应面积为29.63万平方米，环比增加83.64%，已恢复到高峰期水平。成交方面，上周上海商品住宅成交面积仍未突破20万平方米，环比前周下跌0.49%。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，可以看出，市场整体表现出了供大于求的情况。
开发商资金压力越来越大
二手住房方面的降温更为明显。根据上海中原地产数据推算，上一周上海二手商品住宅市场挂牌量增长2.8%，但成交量下降9.7%。从门店反馈来看，由于近期房东的涨价行为受阻，价格温和走平，而买家方面则认为市场泡沫较多，价格虚高。由于当前观望情绪主导市场，买家选择继续等待，因此市场成交或将温和走低。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，近期外围市场的降价越发明显，并且有向一线城市蔓延迹象。目前，整个市场环境并不支持价格继续走高，银行信贷收紧还会持续困扰买家和开发企业，因此开发企业的资金压力或将越来越明显。
不排除标杆房企率先降价
统计数据显示，截至3月23日，上海新建商品住宅可售余量为1053万平方米，按照近3个月的平均去化速度，存销比为15个月，已存在降价压力。同策咨询研究部分析师许之静认为，今年以来上海楼市周均15万平方米的去化速度，较年前周均超25万平方米的去化水平明显下滑。
许之静认为，不排除标杆房企率先调整销售战略，尤其是在存量较大的区域先行降价。陆骑麟则表示，近期一些地方传出开发商“垫首付”的消息，旨在完成销售业绩和回笼资金；如果成交量无法明显提升的话，上海也不排除出现类似情况，随之而来的也将会是价格的调整。
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有房东降价53万元抛盘
晨报记者徐运
对于近期楼市温度的变化，一些比较敏感的小业主反应比开发商更敏锐，采取的对策也更直接猛烈。一套新湖明珠城的两房，房东1月初的挂牌价为500万元，由于市场持续降温，春节后，房东主动降价30万元，而随后一降再降，最终以447万元的价格成交。如此，实质降幅达10.6%。这是否意味着上海的房价开始进入“下降通道”？
是否产生心理影响？
新湖明珠城体量较大，而且挂牌量充足，均价在45000元/平方米，最近挂牌的房子普遍可以“谈价”，实际成交价往往要比挂牌价低1000-2000元/平方米。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，就目前而言，房地产市场受调控政策、信贷等因素的持续影响，需求量并未有回升迹象，并且一些城市持续出现降价情况，对于上海的楼市也会产生较大的心理影响，二手房产生了降价的可能性。
是否进入“下降通道”？
业主的降价尽管幅度很大，但仅仅是“个人行为”。从市场上看，新房还没有出现成规模的大幅降价。上海搜房数据监控中心截至3月25日统计，上海4月预计打折优惠商品住宅共计115个(含别墅)，比3月减少3个项目，较去年同期大幅缩减27.67%。其中仅6项目优惠幅度较大，比3月还要少1个。
为何打折楼盘不增反减？
上海搜房数据监控中心分析师黄海燕表示，优惠项目数量的持续缩减，一方面或受今年年初各银行贷款持续紧缩，在购房者加剧观望心态及后续银贷市场不明的环境下，开发商或更倾向试探市场的走向。另一方面，3月楼市总体成交并不理想，然而楼市预售量却保持在较高水平，在此环境下，开发商依旧有着很强的入市意愿，当然，如果4月楼市依旧不温不火，不排除开发商将逐步加大优惠力度，以促进成交加速回笼资金。
[楼市万象]
为了应对市场成交量下滑，刺激购房者入市，最近南京、杭州、广州等一些房地产开发企业纷纷推出“延期首付”，也就是购房者可以先付一成或两成的首付，然后在规定日期前付清其余部分。业内分析，担心销量下降和地产金融大趋势双重因素的影响下，房企选择了这一营销方式。
多地楼盘刺激销售推“延期首付”活动
晨报记者徐运
多地推“首付分期”计划
近期杭州部分楼盘推出了“首付分期”计划，只需首付两成，剩下的3个月内付清即可签约买房。
在广州，某大型开发商近期也推出了“延期支付首付”的活动，首次置业买家可以获得4个月的免息首付延期缴纳时间，而二次置业买家则可以获得长达9个月的首付延期缴纳时间。在这段时间内，买家不需要缴纳利息。
在上海市场上，“延期首付”这种玩法并不新鲜，2008年，原南汇区的某楼盘就搞过“一成首付”的促销活动。当时是由开发商指定一家投资公司借给购房者两成的首付，凑足3成即可签约，然后再去银行办理其余7成的贷款。
知情人士透露，上海有项目去年底也推出过“延期首付”的活动，但是当时的促销比较“隐晦”，开发商没有直白地说可以垫首付，只是宣传“首付××万即可签约”，其实质就是垫首付。
“延期首付”会继续增加
不管是“明补”还是“暗补”，业内人士认为，在今年房产市场前景不明朗的前提下，“延期首付”的情况一定会在市场上继续存在甚至增加。
首先，由于银行信贷收紧等原因，各地新房销售不容乐观。出现“延期首付”项目的杭州此前已有多个项目大幅降价促销，而随后南京和广州的保利地产旗下楼盘也打出了类似的营销手段。
从开发商内部来看，“延期首付”实际上也是销售负责人完成营销指标的一种“妙招”。
中房信研究总监薛建雄说，一些“机智”的销售负责人就会用“延期首付”吸引购房者先签约，这部分人就算到了他的“销售指标”里，过了三个月，按照规定期限付了钱后，就又帮助他完成了“回款指标”。
未来随着地产金融化趋势越来越明显，“延期首付”甚至直接给购房者“垫首付”还有可能成为一部分开发企业、房地产流通服务领域企业的一项金融服务业务。
涨价跌价都可能有麻烦
“延期首付”是对于购房者的保障还是陷阱？
购房者不能简单将开发商“延期首付”或“垫首付”理解成为一件好事情，因为这也有一定的市场风险。
“如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺首付款项不用多付，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化，就是说要多贷款了。”专家表示，反过来，也有可能个案楼盘的房价会降，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？
一般来说，对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，法律人士建议，购房者保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
